ENG GER
2012/05/30
Bundeskabinett beschließt Mietrechtsreform

Das Bun­des­ka­bi­nett hat heute die Miet­rechts­re­form be­schlos­sen. Die Neu­re­ge­lun­gen sol­len dazu bei­tra­gen, Ver­mie­tern, die en­er­ge­tisch sa­nie­ren wol­len, Hür­den aus dem Weg zu räu­men. Ziel ist es zudem, die Um­stel­lung auf Wär­me­lie­fe­rung durch Drit­te (Contrac­ting) zu er­leich­tern, säu­mi­gen Miet­zah­lern schnel­ler einen Rie­gel vor­zu­schie­ben und Mie­ter bei der Um­wand­lung von Miet- in Ei­gen­tums­woh­nun­gen stär­ker zu schüt­zen.

Das neue Miet­recht schaf­fe die rich­ti­gen An­rei­ze, um den in punc­to En­er­gie­ef­fi­zi­enz "schla­fen­den Rie­sen" Woh­nungs­be­stand zu we­cken, sagte Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­rin Sa­bi­ne Leu­theus­ser-Schnar­ren­ber­ger, deren Mi­nis­te­ri­um den Ent­wurf aus­ge­ar­bei­tet hatte. Und wei­ter: "Die Miet­rechts­re­form ver­teilt ihre Vor­tei­le und Las­ten fair auf Ver­mie­ter und Mie­ter und er­leich­tert die en­er­ge­ti­sche Mo­der­ni­sie­rung im ver­mie­te­ten Wohn­raum­be­stand." Die neuen Re­ge­lun­gen müs­sen noch vom Bun­des­tag ab­ge­seg­net wer­den. Im Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um wird damit ge­rech­net, dass die Re­form im ers­ten Quar­tal 2013 in Kraft tritt.

Drei Mo­na­te keine Miet­min­de­rung mög­lich

Mie­ter müs­sen laut Ent­wurf en­er­ge­ti­sche Maß­nah­men künf­tig in der Regel dul­den. Das Recht, die Miete bei dabei ver­ur­sach­tem Lärm und Dreck zu min­dern, wird für drei Mo­na­te aus­ge­schlos­sen. Auch kön­nen Mie­ter mit dem Ar­gu­ment "wirt­schaft­li­cher Här­te­fall" die Ar­bei­ten im Vor­feld nicht mehr ver­zö­gern - ob die zu er­war­ten­de Miet­erhö­hung zu­mut­bar ist oder nicht, soll spä­ter im Zuge des Miet­erhö­hungs­ver­fah­rens ge­klärt wer­den. Zudem wer­den die for­ma­len An­for­de­run­gen an die Be­grün­dung von Mo­der­ni­sie­rungs­vor­ha­ben ge­senkt, die Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer ihren Mie­tern vor­le­gen müs­sen: Ver­mie­ter kön­nen künf­tig auch auf an­er­kann­te Pau­schal­wer­te zu­rück­grei­fen. Nach Be­en­di­gung der Maß­nah­men ist es mög­lich, jähr­lich 11% der Kos­ten auf Mie­ter um­zu­le­gen. Ge­setz­lich ge­re­gelt wird nun auch, was bis­lang vie­ler­orts schon Pra­xis war: En­er­ge­ti­sche Aus­stat­tung und Be­schaf­fen­heit eines Ge­bäu­des sol­len bei der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te be­rück­sich­tigt wer­den.

Auf eine ge­setz­li­che Grund­la­ge wird auch das Contrac­ting ge­stellt. Kos­ten­neu­tra­li­tät für Mie­ter ist dabei obers­tes Gebot. Will hei­ßen: So­fern die Um­stel­lung kos­ten­neu­tral für Mie­ter ist, kön­nen Ver­mie­ter auch ohne deren Zu­stim­mung Dienst­leis­ter mit der Wär­me­lie­fe­rung be­auf­tra­gen und die Kos­ten dann auf Mie­ter um­le­gen.

Bes­se­re Hand­ha­be gegen säu­mi­ge Mie­ter

Bes­ser­ge­stellt wer­den dem Ent­wurf zu­fol­ge Ver­mie­ter, die mit säu­mi­gen Mie­tern bzw. Miet­no­ma­den rin­gen: So kön­nen im Streit­fall Rich­ter einen Mie­ter per Si­che­rungs­an­ord­nung dazu ver­pflich­ten, für die wäh­rend eines Ge­richts­ver­fah­rens auf­lau­fen­de Miete eine Si­cher­heit wie z.B. eine Bürg­schaft bei­zu­brin­gen oder Geld zu hin­ter­le­gen. Tut der Mie­ter das nicht, ist er im Wege des einst­wei­li­gen Recht­schut­zes schnel­ler als bis­her aus der Woh­nung zu zwin­gen. Ein Räu­mungs­ur­teil kann der Ver­mie­ter künf­tig leich­ter voll­stre­cken las­sen, ge­nau­er: Es ist mög­lich, Ge­richts­voll­zie­her nur noch damit zu be­auf­tra­gen, Mie­ter vor die Tür zu set­zen. Das oft teure Weg­schaf­fen und Ein­la­gern der Mie­ter-Mö­bel muss nicht gleich­zei­tig er­fol­gen. Die Haf­tung des Ver­mie­ters dafür wird durchs neue Miet­recht be­grenzt.

Zudem will die Re­gie­rung Mie­ter künf­tig bes­ser bei der Um­wand­lung von Miet­häu­sern in Ei­gen­tums­woh­nun­gen schüt­zen. Aus­ge­schlos­sen wer­den soll, dass sich die neuen Ei­gen­tü­mer kurz­zei­tig zu Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten zu­sam­men­schlie­ßen, um den drei­jäh­ri­gen Schutz vor Ei­gen­be­darfs­kün­di­gun­gen zu um­ge­hen.

Ver­bän­de for­dern Nach­bes­se­run­gen

Woh­nungs­wirt­schafts­ver­bän­de hal­ten die No­vel­lie­rung für wich­tig, um en­er­ge­ti­sche Sa­nie­run­gen an­zu­sto­ßen, wol­len je­doch ein­zel­ne Nach­bes­se­run­gen sehen. Haus & Grund lobt, die Re­form "er­schwert Miet­be­trü­gern das Hand­werk, ohne red­li­che Mie­ter zu be­nach­tei­li­gen". Al­ler­dings for­dert der Ver­band, die Kün­di­gungs­fris­ten von Mie­tern und Ver­mie­tern an­zu­glei­chen. Diese Re­ge­lung hatte die Re­gie­rung zwar in ihrem Ko­ali­ti­ons­ver­trag an­ge­kün­digt, ent­spre­chen­de Über­le­gun­gen wur­den je­doch im Zuge der Re­form­dis­kus­sio­nen schnell ad acta ge­legt.

Quelle: Immobilienzeitung, Christine Rebhan, 23.05.2012

mehr... 2012/04/30
Grundsteuer wird nur noch unter Vorbehalt erhoben

Weil der­zeit die Grund­steu­er beim Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt auf dem Prüf­stand steht, haben sich die Fi­nanz­mi­nis­te­ri­en des Bun­des und der Län­der ent­schie­den, Grund­steu­er­be­schei­de künf­tig nur noch unter Vor­be­halt aus­zu­stel­len.

Grund­la­ge der Re­ge­lung ist eine Ver­wal­tungs­vor­schrift, die die Bun­des­fi­nanz­ver­wal­tung und die obers­ten Fi­nanz­be­hör­den der Län­der be­schlos­sen haben. Die Vor­läu­fig­keits­ver­mer­ke wer­den in den Steu­er­be­schei­den wie folgt be­grün­det: "Die Fest­stel­lung des Ein­heits­werts ist gemäß § 165 Abs. 1 Satz 2 Nr 3 Ab­ga­ben­ord­nung vor­läu­fig hin­sicht­lich der Frage, ob die Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens ver­fas­sungs­ge­mäß sind." Die Fi­nanz­be­hör­den wei­sen aber aus­drück­lich dar­auf hin, dass die Vor­schrift nur aus ver­fah­rens­tech­ni­schen Grün­den er­fol­ge und nicht dahin ge­hend zu ver­ste­hen sei, dass sie die Ein­heits­be­wer­tung als ver­fas­sungs­wid­rig an­se­hen.

Der Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) hatte be­reits in einem Ur­teil vom 30. Juni 2010 (Az. II R 60/08) ein neues Be­wer­tungs­sys­tem ge­for­dert. Grund dafür war, dass die Ein­heits­wer­te in den alten Bun­des­län­dern aus dem Jahr 1964 stam­men, in den neuen Bun­des­län­dern sogar aus dem Jahr 1935 und damit dem ver­fas­sungs­recht­li­chen Gleich­be­hand­lungs­grund­satz wi­der­spre­chen könn­ten. Nun prüft das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Ein­heits­be­wer­tung (Az. 2 BvR 287/11). Dabei ist davon aus­zu­ge­hen, dass die Rich­ter dem alten Be­wer­tungs­sys­tem einen Rie­gel vor­schie­ben, da sie dies 2006 schon bei der Erb­schafts­steu­er getan haben.

Un­ge­ach­tet des dro­hen­den Ur­teils haben sich die Fi­nanz­mi­nis­te­ri­en noch immer nicht auf ein ein­heit­li­ches neues Steu­er­mo­dell fest­ge­legt. Drei Mo­del­le wer­den dis­ku­tiert und er­probt: Die nörd­li­chen Bun­des­län­der prä­fe­rie­ren das Ver­kehrs­wert­mo­dell, bei dem als Be­mes­sungs­grund­la­ge der Steu­er der Ver­kehrs­wert der Grund­steu­er her­an­ge­zo­gen wird. Im Süden der Bun­des­re­pu­blik wird da­ge­gen das Ein­fach-Grund­steu­er­mo­dell be­für­wor­tet, das auf Grund­stücks- und Ge­bäu­de­flä­chen ab­stellt. Thü­rin­gen hat schlie­ß­lich ein Be­wer­tungs­sys­tem vor­ge­schla­gen, das in eine wert­ab­hän­gi­ge Bo­den­kom­po­nen­te und eine wert­un­ab­hän­gi­ge Ge­bäu­de­kom­po­nen­te un­ter­teilt. Spä­tes­tens nach dem noch aus­ste­hen­den Ur­teil des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts wird aber wohl eine kurz­fris­ti­ge Ent­schei­dung zwin­gend not­wen­dig wer­den.

Quelle: Immobilienzeitung, Lars Wiederhold, 30.04.2012

mehr... 2012/03/28
Hamburgs Immobilien verteuern sich um 13 Prozent

Neben Selbstnutzern drängen mehr Kapitalanleger auf den Markt. Eine Blase sieht die LBS noch nicht. Umland rückt stärker in den Fokus.

Hamburg. Ein Ende der steigenden Immobilienpreise in Hamburg ist nicht abzusehen. "Wir sind weit von einer Blase entfernt und werden auch in diesem Jahr steigende Preise für Häuser und Eigentumswohnungen sehen", sagt Peter Magel, Vorstandsvorsitzender der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg. Jedes Jahr legt er zusammen mit dem Hamburger Forschungsinstitut F+B eine Studie zu den Immobilienpreisen in Hamburg und dem Umland vor. Innerhalb eines Jahres verteuerten sich gebrauchte Einfamilienhäuser in Hamburg um 13,5 Prozent. Eigentumswohnungen aus dem Bestand wurden um 13,1 Prozent teurer. "Eine solche dynamische Entwicklung hatten wir nicht erwartet", sagt Magel.

Neben Selbstnutzern, die angesichts steigender Mieten in die eigenen vier Wände ziehen wollen, drängen auch immer mehr Kapitalanleger auf den Markt. "Die Immobilie wird als sichere Anlage in der Finanzkrise gesehen", sagt Magel. Auch die Zahl der fertiggestellten Neubauten würde nicht ausreichen, um den Preisanstieg zu stoppen. Die LBS geht davon aus, dass im vergangenen Jahr rund 4000 neue Wohnungen in Hamburg fertiggestellt wurden. 6000 sind das Ziel des Senats. Nach der LBS-Studie verteuerten sich neue Eigentumswohnungen in Hamburg im Schnitt um 5,1 Prozent. Der Immobilienboom wird auch von den historisch niedrigen Zinsen unterstützt. Eine zehnjährige Baufinanzierung gibt es für rund drei Prozent. "Die niedrigen Zinsen ermöglichen neuen Käuferschichten den Zugang zur Immobilie", sagt Ulrike Hansen, Immobilienberaterin der Hamburger Sparkasse.

Anzeichen für eine Blasenbildung sieht Magel dennoch nicht. Dafür müssten auch Kreditnehmer mit geringer Bonität Kredite bekommen, alle Immobilien zu fast jedem Preis gekauft werden und der Staat den Immobilienerwerb über den Bedarf hinaus fördern. "Von diesen Merkmalen einer Blasenbildung ist in Deutschlands nichts festzustellen", sagt Magel.

In den Stadtteilen sind die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um bis 45 Prozent gestiegen. Häuser aus zweiter Hand verteuerten sich um bis zu 33 Prozent. "Ein Grund dafür kann sein, dass besonders gut ausgestattete Objekte auf den Markt gekommen sind und das Preisniveau dann auch in weniger angesagten Stadtteilen wie zum Beispiel Horn (plus 39 Prozent) verzerren", sagt Ulrike Stüdemann von F+B. So sind zum Beispiel die Quadratmeterpreise für neue Eigentumswohnungen in der HafenCity um elf Prozent gesunken. "Das ist ein Zeichen dafür, dass nicht ganz so gut ausgestattete Objekte wie im Vorjahr zum Verkauf kamen", sagt Stüdemann. Ein Indiz für einen starken, längerfristigen Preisrückgang sei das nicht. Auch die genaue Lage der verkauften Objekte hat einen großen Einfluss auf die Preisentwicklung.

Als Geheimtipp gilt inzwischen Wilhelmsburg. Dort finden Familien trotz Preisanstiegs noch bezahlbaren Wohnraum. Der Quadratmeter Wohnfläche in Einfamilienhäusern aus dem Bestand kostet 1740 Euro. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein Anstieg um 15,5 Prozent. "Dort gibt es Häuser mit großen Grundstücken", sagt Magel. Im Zusammenhang mit der internationalen Bauausstellung wird eine Aufwertung des Gebiets erwartet. Die Preise für Eigentumswohnungen sind sogar leicht zurückgegangen und versprechen mutigen Investoren eine interessante Einstiegsbasis. Dafür sprechen die innenstadtnahe und grüne Lage am Wasser, sagt Stüdemann.

Auch das Hamburger Umland rückt wieder stärker in den Fokus der Immobilienkäufer. Wichtig sei eine gute Anbindung an Hamburg, wie das Norderstedt aufweise, sagt Magel. So verteuerten sich Eigentumswohnungen aus dem Bestand dort um 26 Prozent.

Für die Untersuchung wurden die Angebotspreise von 12.300 Immobilienanzeigen mit den Angeboten des Vorjahreszeitraums verglichen. Im Schnitt werden diese Preise noch um zehn Prozent verringert. "Wir stützen uns bei den Abschlägen auf Erfahrungswerte des Gutachterausschusses", sagt Stüdemann. Dort werden die tatsächlichen Verkaufspreise erfasst.

Quelle: Hamburger Abendblatt, Stefan Preißler, 28.03.2012

mehr... 2012/03/19
Grundsteuer: Wohnungseigentümer zahlen mehr

Gleiche Steuer für alle? Mitnichten. Die Berechnung der Grundsteuer für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen darf unterschiedlich sein. Das geht unter Umständen zulasten von Eigentumswohnungen.

Nach einem vom Bundesfinanzhof veröffentlichten Beschluss gibt es für Häuser bisweilen einen leicht geringeren Steuertarif (Az.: II B 127/10). Damit soll eine Besserstellung der Eigentumswohnungen vermieden werden.

Normalerweise gibt es für Wohnungen einen niedrigeren Steuersatz, um Besitzer von Kleinwohnungen zu entlasten. Aber dieser Vorteil wirkt sich auch dann aus, wenn es sich bei den Wohnungen um sehr große, wertvolle Domizile handelt.

Dem Fiskus entging auf die Weise einiges an Steuern - zumal Eigentumswohnungen gegenüber Häusern immer beliebter werden. Nach Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken sind die Preise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2011 mit 2,9 Prozentpunkten im Index deutlich stärker gestiegen als die Häuserpreise. Die legten nur um 0,4 Prozentpunkte zu. Derzeit zieht es Käufer verstärkt in Innenstadtlagen, wo der Anteil an Eigentumswohnungen für gewöhnlich relativ hoch ist.

Gemessen an diesen Entwicklungen droht das Erhebungsverfahren bei der Grundsteuer zu veralten. In Karlsruhe liegt derzeit eine Verfassungsbeschwerde vor, weil für die Grundsteuer immer noch die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 und im Osten sogar die Werte von 1935 herangezogen werden (Az.: 2 BvR 287/11).

Der Bundesfinanzhof hat dies bereits als höchst zweifelhaft eingestuft und hält eine allgemeine Neubewertung von Grundbesitz für erforderlich. Eigentümer von Häusern und Wohnungen können ihre Grundsteuerfälle mit Verweis auf die veraltete Bemessungsgrundlage offen halten.

Quelle: capital.de, Robert Kracht, 19.03.2012

mehr...






1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15