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2013/04/29
Energieausweis: Mehr Transparenz für Mieter und Käufer

In privaten Haushalten stellen die Kosten für Heizung und Warmwasser den größten Anteil der Betriebskosten dar. Der gesamte Energiebedarf von Gebäuden ist meist jedoch eine unbekannte Größe. Hier soll der Energieausweis Abhilfe schaffen.

Mittlerweile ist er in allen Vermietungs- oder Verkaufsfällen von Wohngebäuden Pflicht. Mit den Daten aus dem Ausweis haben Mieter oder Käufer die Möglichkeit, den Energiebedarf oder -verbrauch verschiedener Gebäude ganz einfach miteinander zu vergleichen. Jeder Kauf- oder Mietinteressent kann darauf bestehen, sich das Dokument vom Verkäufer oder Vermieter vorlegen zu lassen.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: Was steht drin?

Zulässig sind zwei Arten von Energieausweisen: der Bedarfs- und der Verbrauchsausweis für Wohngebäude.

Der Bedarfsausweis informiert den potenziellen Käufer oder Mieter eines Objektes über die energetische Qualität des Gebäudes. Das heißt, er erfasst allgemeine Gebäudedaten wie die Qualität der Gebäudehülle, der Heizungsanlage oder des Energieträgers (z.B. Heizöl, Erdgas, Strom) und berechnet auf Grundlage des energetischen Gebäudezustands die voraussichtlich erforderliche Energiemenge.

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten ist bis auf wenige Ausnahmen der Bedarfsausweis Pflicht. Das gilt nicht zuletzt, weil in kleineren und oftmals älteren Gebäudeeinheiten der tatsächliche Energieverbrauch stark vom individuellen Nutzungsverhalten der Bewohner abhängig ist.

Der Verbrauchsausweis wird auf der Grundlage des tatsächlich erfassten Energieverbrauchs erstellt und informiert über den Energieverbrauch in den vergangenen drei Jahren. Extreme Witterungsverhältnisse werden beim Verbrauchsausweis „herausgerechnet“.

Je nach Dokument können die Werte für dieselbe Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen, da die Zahlen rein rechnerisch und ohne Objektbesichtigung erhoben werden. Die Energiebilanz fällt beim Verbrauchsausweis häufig günstiger aus. Nach einer Studie der Bundesbehörde für Bauwesen (BMVBS) aus dem Jahr 2011 wies der Verbrauchsausweis stets einen 24 bis 30 Prozent niedrigeren Energiebedarf aus, als der Bedarfsausweis.

Ganz gleich, welche Art von Energieausweis ein Vermieter aber vorlegen muss: Im Idealfall gibt das Dokument Empfehlungen zur kostengünstigen energetischen Verbesserung des Gebäudes.

Die Farbskala

Das Herzstück des Ausweises sind zwei Farbskalen. Sie zeigen auf einen Blick, wie viel Energie das Gebäude – auch im Vergleich zu anderen Immobilien – benötigt, und zwar unabhängig von der Art des Energieausweises.

Grüner Bereich: Der energetische Zustand des Gebäudes ist sehr gut. Im Vergleich zu anderen Gebäuden hat die Immobilie eine gute Energiebilanz.

Gelber Bereich: Gelb signalisiert, dass die Immobilie ein gewisses Einsparpotenzial besitzt.

Roter Bereich: Bei diesem Gebäude liegt erhebliches Einsparpotenzial in Sachen Energiebedarf vor.

Was ein Energieausweis kostet

Der Gesetzgeber schreibt keinen Abrechnungsmodus für den Energieausweis vor. Eigentümer und Berater handeln den Tarif frei aus. In der Regel ist die anhand der tatsächlichen Verbrauchswerte ermittelte Variante günstiger. Üblich sind etwa 50 bis 100 Euro pro Gebäude.

Für den Bedarfsausweis müssen Immobilienbesitzer tiefer in die Tasche greifen. Üblich sind Honorare von 200 bis 300 Euro, bei größeren Gebäuden noch mehr. Der Immobilienbesitzer kann den Preis ein wenig günstiger gestalten, wenn er die erforderlichen Gebäudedaten selbst erfasst.

Für wen und ab wann ist der Energieausweis Pflicht?

Grundsätzlich gilt: Vermieter oder Verkäufer von Wohnimmobilien müssen einen Energieausweis vorlegen können. Allerdings hat ein Bestandsmieter bislang keinen Anspruch auf Einsicht in das Dokument. Auch für Nicht-Wohngebäude müssen im Verkaufs- oder Vermietungsfall Energieausweise ausgestellt werden.

Für Baudenkmäler gilt die Verpflichtung zur Erstellung eines Energieausweises bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung nicht.

Neu Energiesparverordnung geplant

Aktuell gilt noch die Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV 2009). Diese hätte entsprechend der Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie eigentlich bereits zu Beginn dieses Jahres durch eine "EnEV 2013" abgelöst werden müssen. Bislang hat die Bundesregierung allerdings nur den Entwurf einer Verordnung zur Änderung der EnEV und einen damit in Verbindung stehenden Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes vorgelegt, dem der Bundesrat noch zustimmen muss.

Die Novellierung sieht unter anderem eine Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte in Immobilienanzeigen vor. Außerdem sollen Immobilienbesitzer verpflichtet werden, den Energieausweis an neue Mieter auszuhändigen. Wann die neue Verordnung in Kraft tritt, ist noch offen.

Wer darf den Energieausweis ausstellen?

Die Qualifikationsanforderungen für die Aussteller von Energieausweisen sind in der neuen Energieeinsparverordnung geregelt. Eine zentrale Zulassungsstelle gibt es nicht. Den Energiepass können Sie aber mittlerweile bundesweit bei immer mehr Energieberatern beantragen.

Quelle: immonet newsletter, 29.04.2013

mehr... 2013/04/22
Baufinanzierungszinsen rutschen auf Rekordtief !!

Die Zinsen für eine Baufinanzierung sind Anfang April weiter gesunken. Nach Angaben des Baukreditvermittlers Dr. Klein sanken die Bestkonditionen für zehnjährige Zinsbindungen auf 2,06% - ein neues Rekordtief. Der Bestzins ist jeweils der günstigste Zinssatz aus allen Zinssätzen der überregionalen Produktpartner von Dr. Klein. Als Grund für das weitere Absinken der Zinsen für Immobilienkredite gilt die nach wie vor hohe Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen, an deren Renditen sich die Bauzinsen orientieren.

Quelle: Immobilienzeitung,22.04.2013

mehr... 2013/02/25
Frühjahrsgutachten Immobilien - wohin Mieten und Kaufpreise steuern

Zur Jahrtausendwende waren die Deutschen heiß auf Aktien, heute wollen sie vor allem wissen: Wohin geht's mit den Immobilienpreisen? Eine neue Branchenstudie gibt Auskunft. Teuer wird's in Metropolen. Von Georgia Hädicke

Zunächst einmal das, worüber sich alle einig sind: Die Miet- und Kaufpreise für Wohnraum sollen in Deutschland auch 2013 weiter steigen. Im Bundesdurchschnitt drei Prozent Plus bei den Mieten erwarten die Weisen der Immobilienwirtschaft ausweislich ihres Frühjahrsgutachtens, das am Dienstag in Berlin vorgestellt wurde. Auch für die Kaufpreise deuten die Zahlen gen oben: die sind allein den ersten drei Quartalen 2012 um 4,5 Prozent gestiegen. Bei den Weisen handelt es sich um ein Gremium von Professoren, Forschern und Gutachtern, die sich einmal im Jahr in einer groß angelegten Untersuchung der Lage der Nation widmen, zumindest dem Teil der Nation, der aus Ziegel und Beton besteht.

Die durchschnittlichen Steigerungen bei den Immobilienpreisen sind also moderat, wie sie es auch schon im vergangenen Jahr waren. Da stiegen die Angebotsmieten laut Gutachten im Schnitt um 2,4 Prozent. Anders sieht es allerdings in den Städten aus: Dort seien deutliche Preisanstiege zu beobachten, heißt es in dem Gutachten. "Es gibt einen Trend in die Innenstadt. Wir beobachten, dass in bestimmten Stadteilen einiger Städte die Nachfrage deutlich zugenommen hat und weiter zunimmt. Als Folge steigen natürlich die Kauf- und Mietpreise in diesen Lagen. Urbanität kostet immer mehr, das wird auch durch unsere Marktbeobachtung bestätigt", sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei Onlineportal ImmobilienScout24. Besonders die Metropolen sind vom Preisanstieg betroffen, sprich Berlin, Hamburg, München.

Womit man bei dem Punkt angelangt wäre, wo sich Immobilienbranche und Politik nicht mehr einig sind – nämlich, welche Schlüsse man aus der Preisentwicklung gerade in den Ballungszentren nun ziehen sollte.

Quelle: capital.de, Georgia Hädicke, 05.02.2013

mehr... 2013/02/04
Mietrechtsreform verabschiedet: Keine Grenze für Neumieten

Das Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz hat am heu­ti­gen Frei­tag den Bun­des­rat pas­siert. Dar­aus er­ge­ben sich für Woh­nungs­ver­mie­ter und -mie­ter zahl­rei­che Kon­se­quen­zen. Von den Ei­gen­tü­mer­ver­tre­tern wer­den die Neue­run­gen deut­lich po­si­ti­ver be­wer­tet als vom Deut­schen Mie­ter­bund (DMB). Das Ge­setz wird vor­aus­sicht­lich zum 1. April 2013 in Kraft tre­ten.

In dem Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz ist u.a. ge­re­gelt, dass ein Mie­ter in­ner­halb der ers­ten drei Mo­na­te einer en­er­ge­ti­schen Mo­der­ni­sie­rung kein Recht zu einer Miet­min­de­rung wegen der Ar­bei­ten be­sitzt, wenn die Sa­nie­rungs­maß­nah­me für ihn eine Kos­ten­ein­spa­rung be­deu­tet.

Zudem be­steht nach dem Ge­setz die Mög­lich­keit, dem Mie­ter frist­los zu kün­di­gen, wenn er mit der Zah­lung der Miet­kau­ti­on in Ver­zug ist. Auch sind jetzt Woh­nungs­räu­mun­gen auf Grund­la­ge einer einst­wei­li­gen Ver­fü­gung mög­lich.

Bei der Um­wand­lung von Miet­woh­nun­gen in Ei­gen­tum wurde hin­ge­gen der Kün­di­gungs­schutz ge­stärkt. "Die­ser konn­te in der Ver­gan­gen­heit durch trick­rei­che Ge­stal­tun­gen um­gan­gen wer­den", sagt CDU-Bun­des­tags­ab­ge­ord­ne­ter Jan-Mar­co Lucz­ak.

Kein Contrac­ting zu Las­ten des Mie­ters

Au­ßer­dem dür­fen Ver­mie­ter keine Ge­schäf­te mehr mit Contrac­ting-An­bie­tern zu Las­ten des Mie­ters ab­schlie­ßen und die Kos­ten auf die­sen um­le­gen. GdW-Prä­si­dent Axel Ge­dasch­ko kri­ti­siert: "Hier wurde ganz klar eine Chan­ce zu deut­li­chen En­er­gie­ein­spa­run­gen ver­tan, indem eine ein­fa­che durch eine kom­pli­zier­te Re­ge­lung er­setzt wurde. Da für die Contrac­ting-Re­ge­lung der Er­lass einer Ver­ord­nung er­for­der­lich ist, wird mit einem In­kraft­tre­ten zum 1. Juni die­ses Jah­res ge­rech­net.

Die Bun­des­län­der be­kom­men die Mög­lich­keit ein­ge­räumt, per Rechts­ver­ord­nung Miet­erhö­hun­gen auf 15% zu de­ckeln. Bis­her lag der Wert bei 20%. "Wir wir­ken damit der Ver­drän­gung der Mie­ter aus ihren an­ge­stamm­ten Wohn­re­vie­ren ent­ge­gen", sagt Lucz­ak.

De­cke­lung von Neu­ver­trags­mie­ten nicht um­ge­setzt

Nicht auf­ge­grif­fen wurde hin­ge­gen der Vor­schlag der SPD, Neu­ver­trags­mie­ten auf ma­xi­mal 10% über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zu be­gren­zen. Von den Ver­bän­den Haus & Grund und GdW wird dies be­grü­ßt. Nach Ge­dasch­kos Mei­nung würde eine Be­gren­zung der Miet­hö­he bei Neu­ver­mie­tung den Neu­bau zum Sto­cken brin­gen.

Beim DMB är­gert man sich hin­ge­gen dar­über, dass für das Ge­setz kein Ver­mitt­lungs­aus­schuss ein­be­ru­fen und die Än­de­rungs­vor­schlä­ge des Rechts­aus­schus­ses nicht be­rück­sich­tigt wor­den sind. Die tat­säch­li­chen Pro­ble­me am Woh­nungs­markt sind nach Auf­fas­sung von DMB-Prä­si­dent Franz-Ge­org Rips stei­gen­de Mie­ten bei Wie­der­ver­mie­tun­gen und nach en­er­ge­ti­schen Mo­der­ni­sie­run­gen. Statt diese Pro­ble­me zu lösen, wür­den Mie­ter­rech­te ab­ge­baut.

Quelle: Lars Wiederhold, Immobilienzeitung.de, 04.01.2013

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