ENG GER
2014/03/17
Anschaffunskosten beim Immobilienerwerb

Wer sich den Traum von einer eigenen Immobilie erfĂŒllt, sollte nicht nur auf den Preis schauen. Denn zu den Kosten fĂŒr das Haus samt GrundstĂŒck oder die Eigentumswohnung werden weitere Zahlungen fĂ€llig. Je nachdem, wie die Immobilie genutzt werden soll, können diese sogenannten Anschaffungsnebenkosten allerdings steuermindernd beim Finanzamt geltend gemacht werden. Ganz gleich, inwieweit dies möglich ist, sollten ImmobilienkĂ€ufer diese BetrĂ€ge in jedem Fall auf der Rechnung haben – sie machen nĂ€mlich rund zehn Prozent des Kaufpreises aus. Immonet gibt Ihnen Tipps, welche Anschaffungsnebenkosten auf Sie zukommen und wie das Finanzamt diese bewertet. Was sind Anschaffungsnebenkosten? Im Handelsrecht versteht man unter Anschaffungsnebenkosten alle zusĂ€tzlichen Aufwendungen, die beim Erwerb eines Wirtschaftsgutes anfallen. Sie können vor, wĂ€hrend oder nach dem Erwerb fĂ€llig werden. Im Unternehmensbereich werden sie mit dem Wirtschaftsgut aktiviert und somit auch abgeschrieben. Als Anschaffungsnebenkosten eines GebĂ€udes gelten gemĂ€ĂŸ § 255 Abs. 1 Satz 2 des Handelsgesetzbuches (HGB) alle Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages und des EigentĂŒmerwechsels. Folgende Ausgaben gehören zu den Anschaffungsnebenkosten und werden als steuermindernd anerkannt: Notarkosten: Jeder EigentĂŒmerwechsel muss notariell beurkundet werden und verursacht dadurch zusĂ€tzliche Kosten. Die NotargebĂŒhren betragen in der Regel 1,5 Prozent des Kaufpreises. Grunderwerbssteuer: Beim Kauf einer Immobilie samt GrundstĂŒck bittet auch der Fiskus zur Kasse und erhebt eine Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland liegt sie zwischen 3,5 und 5 Prozent des Kaufpreises. GebĂŒhren des Grundbuchamtes: Gemessen an anderen Anschaffungsnebenkosten fallen diese GebĂŒhren kaum ins Gewicht. Sie richten sich nach dem Kaufpreis. Beispiel: Die Beurkundung eines 250.000 Euro teuren Eigenheims ohne Eintragung einer Grundschuld kostet insgesamt 39,75 Euro. Fahrtkosten und Telefonkosten im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf: Das Finanzamt erkennt solche Zahlungen steuermildernd an. Bei den Gesamtaufwendungen rund um den Immobilienerwerb fallen diese Kosten in der Regel verhĂ€ltnismĂ€ĂŸig wenig ins Gewicht. Erschließungs- und Finanzierungskosten: Auch hier kann der Steuerpflichtige Geld vom Finanzamt zurĂŒckbekommen. Wie viel Geld fĂŒr die Erschließung eines GrundstĂŒcks fĂ€llig wird, ist von Kommune zu Kommune verschieden. Auch die Finanzierungskosten werden mit den Banken ausgehandelt und können sehr unterschiedlich sein. Anders verhĂ€lt es sich mit Notarkosten, die fĂŒr die Eintragung der Grundschuld bei Fremdfinanzierung entstehen, sowie fĂŒr GrundbuchgebĂŒhren. Beispiel: Die Bank gewĂ€hrt ein Hypothekendarlehen, verlangt als Sicherheit aber Rechte an der Immobilie im Grundbuch. Die GebĂŒhren, die fĂŒr diese Eintragung fĂŒr den Notar und beim Grundbuchamt fĂ€llig werden, gelten zwar nicht als klassische Anschaffungsnebenkosten. Sie werden steuerlich aber als Werbungskosten anerkannt. Die Maklercourtage lĂ€sst sich steuerlich nur absetzen, wenn das Haus nicht selbst genutzt sondern vermietet wird. Sie macht etwa 3,57 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises aus. Weiterhin können Kosten fĂŒr Versicherungen, den Umzug oder ein Bodengutachten anfallen. Insgesamt berĂŒcksichtigt das Finanzamt bei den Abschreibungen nur Ausgaben, die sich unmittelbar auf die Immobilie beziehen. FĂŒr Grund und Boden können keine Abschreibungen geltend gemacht werden. Deshalb mĂŒssen die Anschaffungsnebenkosten anteilig berechnet werden. Ganz gleich, inwieweit die Anschaffungsnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden können, sollten ImmobilienkĂ€ufer diese BetrĂ€ge auf jeden Fall auf der Rechnung haben. Sie machen nĂ€mlich rund zehn Prozent des Kaufpreises aus. Quelle: Immonet.de, 17.03.2014

mehr... 2014/02/17
Wohnen 2014: Aufschwung setzt sich fort.

Der Auf­schwung am Im­mo­bi­li­en­markt wird sich bis weit ins Jahr 2014 hin­ein fort­set­zen. Nach An­sicht der Re­se­ar­cher der Deut­schen Bank (DB) spre­chen die "wich­tigs­ten In­di­ka­to­ren" dafür. So werde eine nied­ri­ge Ar­beits­lo­sen­quo­te (6,6%), der An­stieg der Be­schäf­ti­gungs­zah­len sowie die er­höh­te Zu­wan­de­rung die Woh­nungs­nach­fra­ge stei­gern.

Die Zin­sen blie­ben auf re­la­tiv nied­ri­gem Ni­veau, die Hy­po­the­ken­zin­sen wer­den laut DB Ende 2014 bei knapp über 3% lie­gen (2013: 2,9%). Die Preis­ent­wick­lung ver­läuft laut DB-Pro­gno­se deut­lich über der er­war­te­ten Jah­res­in­fla­ti­ons­ra­te von 1,5%. Bei den Ei­gen­tums­woh­nun­gen (Neu­bau) sehen die Re­se­ar­cher deutsch­land­weit eine Stei­ge­rung um 5%, in den Me­tro­po­len um 7% vor­aus.

Immobilienzeitung, Jutta Ochs, 17.02.2014
mehr... 2013/12/18
Studie: wie mit knappem Budget viel Energie zu sparen ist

Trotz vie­ler Be­mü­hun­gen sta­gniert nach einer ak­tu­el­len Stu­die des Dienst­leis­ters Te­chem wit­te­rungs­be­rei­nigt die En­er­gie­ein­spa­rung in deut­schen Wohn­ge­bäu­den. Es fehl­ten schnell und kos­ten­güns­tig um­setz­ba­re Maß­nah­men im Be­stand. Wel­che wirk­sa­me en­er­ge­ti­sche Mo­der­ni­sie­rung bei ge­rin­ge­ren Bud­gets bis 50.000 Euro mög­lich ist, hat das In­sti­tut für Woh­nen und Um­welt in Darm­stadt (IWU) jetzt in einer ak­tu­el­len Stu­die für den Ver­band der Pri­va­ten Bau­spar­kas­sen un­ter­sucht. Eine mitt­le­re Kos­ten­er­spar­nis von bis zu rund 1.500 Euro pro Jahr seien im Ein­fa­mi­li­en­haus mög­lich.

Die Prei­se für Heiz­öl sind von 2002 bis 2012 um rund 11% pro Jahr ge­stie­gen, die Prei­se für Erd­gas um rund 5%. Ein Trend, der mit gro­ßer Wahr­schein­lich­keit an­dau­ern wird. Die­ser stei­gen­den fi­nan­zi­el­len Be­las­tung kön­nen Ei­gen­tü­mer laut einer Stu­die des IWU auch mit ver­gleichs­wei­se klei­ne­ren Maß­nah­men ent­ge­gen­wir­ken. Ins­be­son­de­re in Schrump­fungs­re­gio­nen würde zudem der Wert­er­halt der Im­mo­bi­lie ge­stei­gert, sagt das In­sti­tut.

Es un­ter­schei­det in der Stu­die drei Ge­bäu­de­ty­pen: das frei­ste­hen­de Ein­fa­mi­li­en­haus, das Rei­hen­mit­tel­haus und das Rei­hen­end­haus bzw. die Dop­pel­haus­hälf­te. Für diese Ge­bäu­de­ty­pen wur­den wie­der­um drei Bau­al­ters­klas­sen aus­ge­wählt, die sich unter an­de­rem an Ver­än­de­run­gen von Bau­vor­schrif­ten fest­ma­chen: die Bau­al­ters­klas­se 1958 bis 1968, die von 1969 bis 1978 und die von 1979 bis 1983. Bei der An­la­gen­tech­nik wird davon aus­ge­gan­gen, dass die Ge­bäu­de mit einem Nie­der­tem­pe­ra­tur­kes­sel Bau­jahr 1987 bis 1994 zen­tral be­heizt wer­den.

Däm­mung noch nach alter EnEV

Das In­sti­tut un­ter­schei­det drei Bud­get­klas­sen für die ge­plan­te Mo­der­ni­sie­rung: bis 10.000 Euro, bis 30.000 Euro und bis 50.000 Euro. Dabei sind in der Bud­get­klas­se bis 10.000 Euro ma­xi­mal zwei Maß­nah­men mög­lich. In dem Ein­fa­mi­li­en­haus der Bau­al­ters­klas­se 1979 bis 1983 könne zum Bei­spiel die obers­te Ge­schoss­de­cke gemäß den bau­teil­be­zo­ge­nen An­for­de­run­gen der noch bis Ende 2015 gül­ti­gen EnEV 2009 ge­dämmt wer­den. Die mitt­le­re Kos­ten­er­spar­nis (aus­ge­hend von einem heu­ti­gen En­er­gie­preis von 7 Cent/kWh und ge­rech­net über 25 Jahre mit einer un­ter­stell­ten drei­pro­zen­ti­gen En­er­gie­preis­stei­ge­rung pro Jahr) liege dann bei rund 190 Euro pro Jahr bei en­er­gie­be­ding­ten Mehr­kos­ten von 10 Euro/qm Bau­teil­flä­che und Voll­kos­ten von etwas über 1.300 Euro.

Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke brin­ge bei en­er­gie­be­ding­ten Mehr­kos­ten von 38 Euro/qm Bau­teil­flä­che und Voll­kos­ten von rund 4.900 Euro eine mitt­le­re Kos­ten­er­spar­nis von knapp 220 Euro/Jahr. In der Bud­get­klas­se bis 30.000 Euro kann bei glei­chem Haus­typ in der glei­chen Bau­al­ters­klas­se zu­sätz­lich eine neue Heiz­an­la­ge (Gas-Brenn­wert­tech­nik) in­klu­si­ve Schorn­stein­sa­nie­rung und neuem Spei­cher in­stal­liert wer­den er­gänzt um den nach­träg­li­chen Ein­bau einer So­lar­an­la­ge zur Un­ter­stüt­zung der Warm­was­ser-Be­rei­tung. Die en­er­gie­be­ding­ten Mehr­kos­ten lie­gen für die Maß­nah­me bei rund 7.900 Euro. Bei Voll­kos­ten von rund 17.700 Euro zeige sich wie­der­um iso­liert für das un­ge­dämm­te Ge­bäu­de be­trach­tet - eine mitt­le­re Kos­ten­er­spar­nis pro Jahr von rund 1.100 Euro.

In der Bud­get­klas­se bis 50.000 Euro könne da­ne­ben eine oh­ne­hin er­for­der­li­che, um­fas­sen­de Putz­sa­nie­rung mit dem Auf­brin­gen eines Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tems ge­kop­pelt wer­den. En­er­gie­be­ding­ten Mehr­kos­ten von 45 Euro/qm Bau­teil­flä­che bei Voll­kos­ten von knapp 19.000 Euro ste­hen dann laut Stu­die in der Ein­zel­be­trach­tung eine mitt­le­re Kos­ten­er­spar­nis pro Jahr von rund 480 Euro ge­gen­über.

Quelle: Immobilienzeitung, Jutta Ochs, 17.12.2013

mehr... 2013/11/11
Längste Immobilienboomphase der Nachkriegsgeschichte

Ana­lys­ten di­ver­ser Ver­bän­de und In­sti­tu­te haben der­zeit die Bot­schaft: "Es gibt ak­tu­ell keine Blase auf dem Wohn­im­mo­bi­li­en­markt." Die Re­se­ar­cher der Deut­schen Bank (DB) ver­su­chen mit einem his­to­ri­schen und in­ter­na­tio­na­len Ver­gleich von Boom- und Kri­sen­pha­sen (Boom-Bust-Zy­klen) zu be­le­gen, dass es auch in nä­he­rer Zu­kunft in Deutsch­land zu kei­ner Bla­sen­bil­dung kom­men kann. Sie er­war­ten aber die "mit Ab­stand längs­te Boom­pha­se in der Ge­schich­te der Bun­des­re­pu­blik".

In Deutsch­land gab es laut DB-Ana­ly­se seit den 1970er Jah­ren vier Pe­ri­oden mit star­ken Wohn­im­mo­bi­li­en­preis­an­stie­gen. Wäh­rend der ers­ten Wachs­tums­pha­se der Prei­se An­fang der 1970er Jahre herrsch­te Voll­be­schäf­ti­gung. Die Boom­pha­se (de­fi­niert als Preis­an­stiegs­pha­se, die min­des­tens sechs Quar­ta­le an­dau­ert) von 1976 bis 1981 fiel in die Zeit der Öl­kri­se, in der die In­fla­ti­ons­ra­te um ku­mu­liert 25% (rund 5% pro Jahr) und die rea­len Im­mo­bi­li­en­prei­se um ku­mu­liert 14% (etwa 3% pro Jahr) stie­gen. Nach der Wie­der­ver­ei­ni­gung führ­ten at­trak­ti­ve Ab­schrei­bungs­be­din­gun­gen zu mas­si­ven In­ves­ti­tio­nen in ost­deut­sche Wohn­im­mo­bi­li­en, was zur Boom­pha­se zwi­schen 1989 und 1994 führ­te. Die vier­te Wachs­tums­pha­se be­gann par­al­lel zum Be­ginn der glo­ba­len Wirt­schafts­kri­se im Jahr 2008.

Im Ver­gleich mit his­to­ri­schen Boom­pha­sen der rea­len Wohn­im­mo­bi­li­en­prei­se in OECD-Län­dern zwi­schen 1970 und 2012 zeige sich laut DB Re­se­arch, dass die rea­len Preis­an­stie­ge in Deutsch­land in der Span­ne von rund 2% bis 3% pro Jahr am un­te­ren Ende lagen. Im Me­di­an leg­ten die Prei­se wäh­rend der An­stiegs­pha­sen in den OECD-Län­dern pro Jahr etwa 8% zu. Die Boom­pha­sen dau­er­ten im Schnitt etwa 5 Jahre.

Auf be­son­ders lange Pha­sen folg­ten häu­fig be­son­ders schmerz­haf­te An­pas­sun­gen. Die Im­mo­bi­li­en­preis­bla­sen in den USA (1993-2006), Spa­ni­en (1996-2007) und Ir­land (1994-2007) bau­ten sich über einen lan­gen Zeit­raum auf und führ­ten nach dem Plat­zen in den Jah­ren 2006/2007 zu mas­si­ven Ver­wer­fun­gen. Die rea­len Prei­se stie­gen laut der Ana­ly­se um ku­mu­liert 250% in Ir­land (20% pro Jahr), 120% in Spa­ni­en (11% pro Jahr) und 60% in den USA (5% pro Jahr).

 

Am Ende des Booms keine grö­ße­ren ne­ga­ti­ven Aus­wir­kun­gen zu er­war­ten

Lang­fris­ti­ge Re­al­zin­sen von 0% und ro­bus­te Ein­kom­men deu­te­ten laut DB Re­se­arch dar­auf hin, dass die ak­tu­el­le Boom­pha­se in Deutsch­land wei­ter an­hal­ten und damit die mit Ab­stand längs­te his­to­ri­sche deut­sche Phase wer­den könn­te. Unter an­de­rem könn­te das Ende der Eu­ro­kri­se zwar dem Preis­an­stieg den Boden ent­zie­hen. Da der An­stieg der Im­mo­bi­li­en­prei­se in Deutsch­land bis­her nicht durch Kre­dit­wachs­tum ge­trie­ben wor­den sei, seien aber auch an einem Ende des An­stiegs keine grö­ße­ren ne­ga­ti­ven Aus­wir­kun­gen auf das Fi­nanz­sys­tem zu er­war­ten, sagt DB Re­se­arch. Zudem sei der Preis­an­stieg im in­ter­na­tio­na­len Ver­gleich bis­her ge­ring und eher "als eine Nor­ma­li­sie­rung der deut­schen Wohn­im­mo­bi­li­en­prei­se zu sehen".

 

Quelle: Immobilienzeitung, Jutta Ochs, 01.11.2013

mehr...






1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15