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2014/10/29
NRW will Grunderwerbsteuer auf 6,5 % anheben...
Die Regierungsfraktionen der SPD und GrĂŒnen im Landtag von Nordrhein-Westfalen haben heute beschlossen, die Grunderwerbsteuer in dem Bundesland zum 1. Januar 2015 anzuheben. Bislang wurden alle GerĂŒchte zu diesem Schritt immer bestritten. Ab dem kommenden Jahr betrĂ€gt die Steuer auf Immobilienerwerb demnach 6,5%. Das entspricht einer Anhebung um 1,5 Prozentpunkte gegenĂŒber dem aktuellen Wert, der seit 2011 gilt. Die Empörung bei der Immobilienbranche und deren Lobby ist entsprechend groß. Denn noch Anfang des Jahres hatte das NRW-Finanzministerium erklĂ€rt, dass eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer "bei der Suche nach Mehreinnahmen nicht auf der Agenda" stehe. Wenn die Grunderwerbsteuer dann 6,5% betrĂ€gt, ist sie - zusammen mit Schleswig-Holstein - die höchste im gesamten Bundesgebiet. Nach Erhebungen des Westdeutschen Rundfunks fließen bereits aktuell rund 4,6 Mrd. Euro jĂ€hrlich durch die Steuer in die NRW-Landeskassen. Nun sollen durch die Anhebung Mehreinnahmen von rund 400 Mio. Euro generiert werden, erklĂ€rte Reiner Priggen, Fraktionschef der GrĂŒnen im Landtag. Dazu erklĂ€rt der Regionalvorsitzende des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Hans-Richard Schmitz: "Die LĂ€nder mĂŒssen den Wettlauf um immer höhere Grunderwerbsteuern beenden. Seit Jahren wachsen die Erwerbsnebenkosten exorbitant. Auch in NRW wird immer wieder Wohnungsmangel beklagt. Den Wohnungssuchenden erweist die Landesregierung einen BĂ€rendienst. Wenn sie Grunderwerb immer teurer macht, steigen auch die Miet- und Kaufpreise fĂŒr Wohnraum. Wer Wohnungsmangel bekĂ€mpfen will, darf nicht gleichzeitig an der Steuerschraube drehen." In dasselbe Horn stĂ¶ĂŸt auch der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen (VdW): Verbandsdirektor Alexander Rychter weist darauf hin, dass nicht nur Menschen in Metropolen mit Wohnraummangel unter der Steuererhöhung leiden wĂŒrden: "Es gibt in NRW viele StĂ€dte und Gemeinden, die heute bereits Schrumpfungsprozesse erleben und durch eine weitere Anhebung der Grunderwerbsteuer zusĂ€tzlich qualitativ abgehĂ€ngt zu werden drohen, weil auch in diesen WohnungsteilmĂ€rkten energetisch guter und barrierefreier Wohnungsneubau notwendig ist." Quelle: Immobilienzeitung, Thorsten Karl, 28.10.2014
mehr... 2014/08/06
Gemeinden kassieren bei Grundsteuer ab
Die Kommunen in Deutschland bitten ImmobilieneigentĂŒmer immer stĂ€rker zur Kasse. Nach einer Umfrage des Deutschen Industrie- und Handelskammertags (DIHK) haben die Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern die HebesĂ€tze fĂŒr die Grundsteuer B in diesem Jahr erneut angehoben. Im Schnitt betrĂ€gt er nun 502%. Allerdings variieren die HebesĂ€tze von Gemeinde und Gemeinde mitunter drastisch. ImmobilieneigentĂŒmer und solche, die es werden wollen, werden vom Staat bzw. den öffentlichen Verwaltungen immer mehr geschröpft. Nachdem viele BundeslĂ€nder in den vergangenen Jahren die GrunderwerbsteuersĂ€tze zum Teil krĂ€ftig angehoben haben, ziehen die Kommunen bei der Grundsteuer nach. In diesem Jahr stiegen die HebesĂ€tze fĂŒr die Grundsteuer B laut DIHK-Umfrage um vier Prozentpunkte auf durchschnittlich 502%. Am stĂ€rksten haben hessische Gemeinden an der Grundsteuerschraube gedreht. So stiegen in Gießen und in Bad Nauheim die HebesĂ€tze um jeweils 220 Prozentpunkte auf 600% bzw. 560%. Der DIHK schlussfolgert, dass die Kommunen ihren Sanierungsbedarf nicht ĂŒber Einsparungen, sondern ĂŒber Einnahmeerhöhungen zu finanzieren versuchen. Grundsteuer lukrativer als Grunderwerbsteuer Die Einnahmen aus der Grundsteuer sind eine wichtige Einnahmequelle der Kommunen. In den vergangenen Jahren sind die GrundsteuerertrĂ€ge nach Zahlen des Statistischen Bundesamts stetig gestiegen. Betrugen sie 2011 noch 11,3 Mrd. Euro waren es 2013 bereits 12 Mrd. Euro. Das Aufkommen aus der Grunderwerbsteuer, das in die Kassen der BundeslĂ€nder fließt, betrug 2013 vergleichsweise magere 8,4 Mrd. Euro. Allerdings sind die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer in den vergangenen drei Jahren aufgrund diverser Steuererhöhungen und dem boomenden Immobilienmarkt um jeweils rund 1 Mrd. Euro gestiegen. Auffallend bei den HebesĂ€tzen der Grundsteuer B sind die krassen Unterschiede zwischen den einzelnen Kommunen. WĂ€hrend in Berlin ein Steuersatz von 810% festgeschrieben ist, betrĂ€gt er in den Gemeinden Ingelheim (Rhein) und Eschborn gerade mal 80% bzw. 140%. Getoppt wird Berlin nur noch von den nordrhein-westfĂ€lischen Gemeinden Haltern am See und Selm (jeweils 825%). Quelle: Immobilienzeitung, NICOLAS KATZUNG, 05.08.2014
mehr... 2014/07/09
Verbraucherschützer: Vorfälligkeitsentschädigung begrenzen
VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digungen sind hĂ€ufig zu hoch, werden intransparent berechnet und benachteiligen die Kreditnehmer, klagt der Verbraucherzentrale Bundesverband. Deswegen fordert er, anlĂ€sslich der Umsetzung der EU-Richtlinie zu Wohnimmobilienkrediten klare Regeln fĂŒr VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digungen festzulegen, deren Höhe zu begrenzen und bei gestiegenem Zinsniveau auch eine Zahlungspflicht der Banken an ihre Kunden einzufĂŒhren. WĂ€hrend die VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digungen 2007 und 2008 noch bei im Schnitt 4% des abgelösten Restkapitals lagen, hĂ€tten sie 2012 und 2013 bei rund 11% gelegen, hat der vzbv errechnet. "Durch die Niedrigzinsphase haben die Belastungen fĂŒr die Verbraucher eine neue Dimension erreicht", sagt Dorothea Mohn, Teamleiterin Finanzen beim vzbv. Die Rechtsprechung wird hĂ€ufig ignoriert Die erhöhten VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digungen gehen aber nicht nur auf das niedrige Zinsniveau zurĂŒck, sondern auch auf die ungĂŒnstige Berechnung durch die Banken, sagt Mohn. "Zwei Drittel der VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digungen sind ĂŒberhöht", sagt sie. Der vzbv hat fĂŒr diese Rechnung das, was er fĂŒr gerechtfertigt hĂ€lt, mit dem verglichen, was die Banken tatsĂ€chlich verlangen. In 40% der untersuchten FĂ€lle forderten die Banken mehr als 10% zu viel, in 12% der FĂ€lle lag die VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung sogar 30% zu hoch. HĂ€ufig werde die Rechtsprechung zur VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung nicht berĂŒcksichtigt, klagt Mohn. Der vzbv fordert nun, eine einheitliche Berechnungsmethode fĂŒr die VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung festzulegen. Der Schaden der Bank solle dabei anhand des Vergleichs der Renditen von Hypothekenpfandbriefen jeweils zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses und der KĂŒndigung ermittelt werden. Zudem soll als entgangener Gewinn eine Nettomarge von maximal 0,5% aufgeschlagen werden dĂŒrfen. Zudem wollen die VerbraucherschĂŒtzer die VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung auf maximal 5% des Restdarlehens begrenzen, um Extremlagen von Verbrauchern zu vermeiden. "Wir wissen, dass diese gescheiterten kreditfinanzierten Immobilien hĂ€ufig mit verĂ€nderten Lebenslagen einhergehen, die mit finanziellen EngpĂ€ssen verbunden sind, und wir beobachten, dass Verbraucher an dieser Stelle wirklich in Schwierigkeiten bis zur Insolvenz geraten können", betont Mohn. Bei gestiegenem Zinsniveau sollen Banken zahlen Schließlich will der vzbv das bisherige System des Nachteilsausgleichs fĂŒr Banken zu einem beidseitigen VorfĂ€lligkeitsausgleich weiterentwickeln. Sprich: Steigt das Zinsniveau, soll die Bank bei dessen KĂŒndigung an den Kreditnehmer zahlen. Schließlich kann sie die frei gewordenen Gelder zu den dann höheren Zinsen neu anlegen. Den VerbraucherschĂŒtzern ist bewusst, dass ihre Forderungen zu einem höheren Zinsniveau fĂŒhren können. "Durch den starken Wettbewerb ist aber zu erwarten, dass dieser Effekt nur geringfĂŒgig ausfallen wird", schreibt der Verband in einer Stellungnahme. Die Umsetzung der EU-Richtlinie zu Wohnimmobilienkrediten in deutsches Recht muss bis 2015 erfolgen. Im FrĂŒhjahr 2016 sollen die Neuerungen in Kraft treten. Die Richtlinie soll den Verbraucherschutz erhöhen. Unter anderem wird eine Verpflichtung eingefĂŒhrt, Verbraucher ĂŒber die Risiken von variablen Darlehen und FremdwĂ€hrungskrediten zu informieren. Auch werden die Anforderungen an die Qualifikation der beratenden Bankmitarbeiter erhöht. Quelle: Immobilienzeitung, Peter Maurer, 07.07.2014
mehr... 2014/06/11
Rückzahlung der Mietkaution

Umzug, Renovierung, neue Möbel: Wer aus einer Wohnung aus- und in eine neue einzieht, hat viele Kosten zu stemmen. Da kann man die Mietkaution, die man dem alten Vermieter gezahlt hat, gut gebrauchen. Zumal diese meist auch für die neue Bleibe fällig wird. Immonet hat zusammengefasst, wann die Mietkaution zurückgezahlt werden muss und wann der Vermieter das Rech hat, diese einzubehalten. Geld zurück – aber nicht sofort

Leider können Mieter die Kaution, die auch Mietsicherheit heißt, nicht fest ins Umzugsbudget einplanen. Mit Beendigung des Mietverhältnisses, also der Kündigung des Mietvertrages, hat er zwar grundsätzlich Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution, die bis zu drei Kaltmieten betragen kann. Der Vermieter muss das Geld aber nicht umgehend ausbezahlen. Immer wieder streiten Mieter und Vermieter vor Gericht darüber, wann die Rückzahlung der Mietkaution fällig wird. Gesetzlich festgelegte Fristen gibt es auch nach einer Vielzahl von Urteilen nicht. Die meisten Gerichte halten eine Frist von drei bis sechs Monaten für angemessen. Im Einzelfall kann es aber auch länger dauern, entschied der Bundesgerichtshof bereits 2006 (BGH-Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 - LG Berlin). Der Vermieter hat das Recht, zu prüfen, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter stellen will. Das können offene Mietzahlungen sein, Nachzahlungen für Nebenkosten oder die Kosten für Schönheitsreparaturen. Auch wenn die Nebenkosten-Endabrechnung noch nicht erstellt ist und Nachzahlungen zu erwarten sind, darf der Vermieter zumindest einen Teil der Kaution als Sicherheit behalten. So ein Teilbetrag sollte allerdings nicht mehr als den vierfachen Wert der üblichen monatlichen Nebenkosten betragen. Hat der Bewohner seine Monatsmiete immer bezahlt, auch die Nebenkosten beglichen und sind keine Schäden in der Wohnung entstanden, hat er Anspruch auf seine Kaution. Stellt der Vermieter Schadenersatzansprüche, muss er diese in einer Abrechnung und mit entsprechenden Belegen begründen. Der Mieter muss dies nachvollziehen können.

Mietkaution „abwohnen“?

Einige Mieter nehmen an, sie müssten in den letzten Monaten des Mietverhältnisses keine Miete mehr zahlen und könnten stattdessen die Kaution quasi abwohnen. Das kann man zwar mit dem Vermieter vereinbaren, ein Recht darauf besteht aber nicht. Die Mietkaution ist einzig und allein dazu da, dass der Vermieter eine Sicherheit hat, falls der Mieter eine Zahlung nicht leisten kann. Neues Gesetzesurteil: Kaution ist während der Miete tabu Vermieter dürfen sich nicht die Kaution des Mieters aneignen. Zusatzvereinbarungen, wonach Vermieter noch während der Mietzeit Ansprüche auf die Kaution haben, sind unwirksam, wie der Bundesgerichtshof (BGH) am 7. Mai 2014 verkündete (Az. VIII ZR 234/13). Im verhandelten Fall hatte die Klägerin die Miete wegen Mängeln gemindert. Der Vermieter löste daraufhin das Kautionskonto mit einem Guthaben von 1400 Euro auf und ließ es sich auszahlen. Damit wollte er die Mietminderung ausgleichen. Der Vermieter verwies als Begründung auf eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag, wonach er etwaige "Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen" dürfe. Der Bundesgerichtshof erklärte die Klausel für unwirksam. Laut Gesetz müssen Vermieter Kautionen treuhänderisch anlegen und dürfen während der Mietzeit bei Streitigkeiten nicht darauf zurückgreifen. Der Gesetzgeber wolle so sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Auszug auch bei einer Insolvenz des Vermieters zurückerhält, begründeten die Richter das Urteil. Vorausgesetzt, dem Vermieter stehen keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu. Wenn der Vermieter die Kaution nicht erstattet Hält der Vermieter die Kaution ohne schlüssige Begründung länger als die in der Rechtsprechung üblichen drei bis sechs Monate zurück, kann der Mieter sich dagegen wehren. Mietrechtsexperten empfehlen, sich zunächst schriftlich an den Vermieter zu wenden. Der Brief sollte per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter gesendet werden. Das Schreiben sollte die Aufforderung zur Rückzahlung der Kaution enthalten und eine Frist von zwei Wochen ab Posteingang dafür. Man kann auch ankündigen, dass man andernfalls einen Anwalt einschalten wird. Nun muss der Vermieter entweder die Kaution erstatten oder begründen, warum er das Geld dem Mieter nicht zukommen lässt. Reagiert der Vermieter nicht oder akzeptiert der Mieter die Argumente nicht, sollte der Mieter einen Rechtsanwalt mit Spezialisierung auf Mietrecht hinzuziehen. Dieser wendet sich abermals schriftlich an den Vermieter – oder setzt die Ansprüche des Mieters notfalls vor Gericht durch. Quelle: immonet, 11.06.2014

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