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2016/02/24
Grundsteuern steigen immer schneller
Im ersten Halbjahr 2015 haben die deutschen Kommunen die Grundsteuer B genauso stark erhöht wie im Gesamtjahr 2014, hat eine Auswertung von EY (früher Ernst & Young) ergeben. Vor allem in den letzten fünf Jahren sei eine starke Dynamik bei den Hebesätzen zu beobachten gewesen. Es gibt aber gravierende Unterschiede zwischen den Bundesländern. Im ersten Halbjahr 2015 haben von den 11.103 deutschen Kommunen nach Berechnung von EY 18% ihre Hebesätze der Grundsteuer B auf nun im Schnitt 365 Punkte angehoben. Das sind fast so viele wie der bisher zweithöchste Jahreswert aus dem Jahr 2014 (23%) und mehr als im Gesamtjahr 2013 (16%). Sollte sich die Dynamik im zweiten Halbjahr 2015 ähnlich fortgesetzt haben, könnte sogar der Rekordwert aus dem Jahr 2011 übertroffen worden sein, in dem jede dritte Kommune die Grundsteuer erhöht hatte (EY hat Daten ab 2005 analysiert). Grundsteuer in NRW mit Abstand am höchsten Im Schnitt stiegt der Hebesatz im ersten Halbjahr um sieben auf 365 Punkte, genauso stark wie im gesamten Vorjahr. Den höchsten durchschnittlichen Hebesatz haben dabei die Gemeinden in Nordrhein-Westfalen mit 493 Punkten, mit deutlichem Abstand gefolgt von Sachsen (411 Punkte) und Hessen (398 Punkte). Die durchschnittlich niedrigsten Hebesätze finden sich in Schleswig-Holstein (311 Punkte), Bayern (341 Punkte) und dem Saarland (342 Punkte). Zu beachten ist bei den Werten allerdings, dass EY sie nicht nach Einwohnerzahl gewichtet: Der Berliner Hebesatz geht also in die Werte mit dem gleichen Gewicht ein wie der von Südermarsch, eine von sechs Gemeinden mit einem Hebesatz von 0. In der Langfristbetrachtung hat seit 2010 fast jede zweite Kommune (64%) die Grundsteuer mindestens einmal angehoben. Im Fünfjahreszeitraum zuvor war es nur gut jede Vierte (28%). Seit 2010 sind die Grundsteuern am stärksten in Hessen gestiegen (+46%), gefolgt von Thüringen (+24%) und Nordrhein-Westfalen (+23%). In Baden-Württemberg, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg und Niedersachsen wurde die Grundsteuer im Schnitt nur zwischen 4% und 6%, in Bayern gar nur um 3% erhöht. Länder machen Druck für höhere Steuern Im ersten Halbjahr 2015 haben zwei von drei hessischen Kommunen und mehr als jede zweite nordrhein-westfälische Gemeinde die Grundsteuer erhöht. In diesen beiden Ländern, ebenso wie in Rheinland-Pfalz, haben seit 2010 fast alle Kommunen an der Steuerschraube gedreht. Dies liege unter anderem an kommunalen Schutzschirmprogrammen für notleidende Kommunen der jeweiligen Länder, die von den betroffenen Gemeinden einen eigenen Beitrag zur Haushaltskonsolidierung fordern, erklärt Prof. Bernhard Lorentz, Partner bei EY und Leiter des Bereichs Government & Public Sector für Deutschland, die Schweiz und Österreich. In Regionen mit einer großen Zahl finanzschwacher Kommunen müssten sich Haus- und Wohnungseigentümer sowie Mieter auf eine weiter steigende Steuerbelastung einstellen - vor allem in solchen Kommunen, die Finanzhilfen der Länder in Anspruch nehmen. Quelle: Immobilienzeitung, Peter Maurer, 22.02.2016
mehr... 2015/12/03
Wohneigentum- das beste Vorsorgeprogramm
Die Bildung von Wohneigentum ist der beste Beitrag zur individuellen und gesellschaftlichen Vermögensbildung. Von Jacopo Mingazzini Wie stark trägt die Bildung von Wohneigentum zur individuellen und gesellschaftlichen Vermögensbildung bei? Hierzu gibt es neue wissenschaftliche Befunde, die die Sozialwissenschaftlerin Nora Skopek zu Tage gefördert hat. Sie stützt sich auf die Daten des „Survey of Health Ageing and Retirement“, für die europaweit 22.721 Personen ab 50 Jahren befragt wurden. Die Forschungsarbeit entstand im Rahmen des Projektes „Household Wealth Inequalities in International Comparison“. Ein Ergebnis der Studie ist, dass in allen untersuchten Ländern Wohneigentum die wichtigste Vermögenskomponente darstellt. Dies gilt im besonderen Maße für die südeuropäischen Staaten Spanien und Italien. In diesen Ländern macht Wohneigentum 76 Prozent beziehungsweise 70 Prozent der Vermögenswerte von über 50-Jährigen aus. Das überrascht nicht, weil die Wohneigentumsquote in diesen Ländern Europas am höchsten ist. Interessant ist jedoch, dass genau in diesen beiden Ländern auch die sogenannte Vermögensrate am höchsten ist. Damit wird ausgedrückt, wie hoch das Vermögen im Verhältnis zum Einkommen ist. Die Bevölkerung ab 50 Jahre verfügt in Spanien und Italien über ein Median-Vermögen, welches 22 beziehungsweise 15mal ihrem Median-Jahreseinkommen entspricht. Die niedrigsten Vermögensraten finden sich dagegen in Ländern wie Deutschland und Schweden. In diesen Ländern macht Wohneigentum auch nur 58 Prozent beziehungsweise 45 Prozent der Vermögenswerte der Generation über 50 Jahre aus. Das verwundert nicht, da auch die Wohneigentumsquote hier deutlich niedriger ist als in Spanien und Italien. Das weist meiner Meinung nach auf einen Zusammenhang zwischen der Vermögensbildung und Wohneigentum hin. Dass Länder wie Polen und Tschechien, wo der Anteil des Wohneigentums ebenfalls hoch ist, nach den Ergebnissen der oben zitierten Studie herausfallen und nicht in diesen Zusammenhang passen, hat wohl etwas damit zu tun, dass nach dem Zusammenbruch des Sozialismus hier umfassend privatisiert wurde, so dass der Prozess der Bildung von Wohneigentum nicht mit dem in anderen Ländern vergleichbar ist. Wohneigentum nivelliert Ungleichheit Die Studie brachte jedoch noch ein anderes überraschendes Ergebnis zutage: In den Ländern, in denen die Wohneigentumsquote am höchsten ist (Spanien und Italien) ist die Vermögensungleichheit am niedrigsten, während sie in Ländern wie Schweden und Deutschland, wo die Wohneigentumsquote deutlich niedriger ist, am höchsten ist. Das zeigt, dass Wohneigentumsbildung nicht nur zum gesellschaftlichen Reichtum, sondern auch zur Nivellierung extremer Vermögensungleichheit führt. Eine Ausnahme ist hier, aus oben beschriebener Ursache, lediglich Polen. Der Grund für diese Zusammenhänge liegt auf der Hand: Immobilieneigentümer, dies zeigen andere Studien, sparen bei ansonsten gleichen Einkommensverhältnissen deutlich mehr als Mieter. Die monatliche Tilgung ist offenbar das beste und langfristig wirksamste Sparprogramm. Nach den Zahlen der Deutschen Bundesbank beträgt das Nettovermögen (Median) in Deutschland bei Immobilieneigentümern ohne Hypothek 255.620 Euro, bei Eigentümern mit Hypothek 160.200 Euro und bei Mietern nur 10.290 Euro. Die Durchschnittswerte für das Nettovermögen betragen bei Immobilieneigentümern ohne Hypothek 457.820 Euro, bei Eigentümern mit Hypothek 270.130 Euro und bei Mietern nur 47.750 Euro. Im Ergebnis kann man feststellen: Die Bildung von Wohneigentum ist der beste Beitrag zur individuellen und gesellschaftlichen Vermögensbildung und trägt auf diese Weise sogar zum Abbau von sozialer Ungleichheit in Gesellschaften bei. Quelle: capital.de, Jacopo Mingazzini, 02.10.2015
mehr... 2015/09/28
Eigenheimkäufer tilgen wieder mehr
Die Finanzierungsbedingungen für Eigenheimerwerber bleiben im Niedrigzinsumfeld weiterhin attraktiv. So fiel die Standardrate für ein durchschnittliches Darlehen von 150.000 Euro im August erstmals nach drei Monaten wieder unter die Marke von 500 Euro. Zu diesem Ergebnis kommt der Baufinanzierungsindikator DTB von Dr. Klein. Viele auch einkommensschwächere Haushalte nutzten einen höheren Tilgungssatz, um ihren Baukredit früher als vereinbart zurückzuzahlen. So tilgten Eigenheimerweber im Durchschnitt 0,34% mehr als im August 2014. Mit einem Anstieg beim durchschnittlichen Tilgungssatz um 0,09% auf nun 2,84% verzeichnete der DTB den höchsten Wert seit der ersten Erhebung vor über sechs Jahren. Quelle: Immobilienzeitung, 25.09.2015
mehr... 2015/06/24
Immobilien-attraktiv wie nie
Dank der rekordniedrigen Zinsen sind die eigenen vier Wände so erschwinglich wie nie - trotz zuletzt deutlich gestiegener Immobilienpreise. Worauf es jetzt beim Bauen und Kaufen ankommt. Die ideale Altersvorsorge? Rund zwei Drittel der jungen Deutschen zwischen 18 und 24 und auch die Mehrheit aller Deutschen hat darauf eine klare Antwort laut Umfragen: Die eigene Immobilie. 43 Prozent aller Deutschen, die bisher noch zur Miete wohnen, streben demnach den Erwerb einer Immobilie an. Das geht aus einer repräsentativen Befragung im Auftrag der Hannoverschen Lebensversicherung hervor, die mit Blick auf das Ergebnis kaum befangen sein dürfte in Sachen Immobilien. Tatsächlich war die Gelegenheit noch nie so günstig wie jetzt über die eigenen vier Wände Vermögen aufzubauen und für das Alter vorzusorgen – und das trotz der jüngst deutlich gestiegenen Immobilienpreise vor allem in Großstädten und den vielen Warnungen vor Preisblasen. Zwar sind die Immobilienpreise in Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg in den letzten zehn Jahren um rund die Hälfte gestiegen und der größte Teil dieses Anstiegs fiel in die vergangenen fünf Jahre. Die Immobilienpreise sind jedoch nur einer von drei wichtigen Faktoren, wenn es um die Frage geht, ob der Kauf oder Bau einer Immobilie lohnt - die anderen beiden sind das Einkommen und das Zinsniveau. Weil in Deutschland sowohl das Einkommen steigt als auch die Zinsen deutlich gesunken sind – Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung gibt es laut der FMH-Finanzberatung Mitte März bei entsprechender Bonität für im Schnitt lediglich 1,3 Prozent Zins - werden Immobilien „erschwinglicher als jemals zuvor“, wie der Immobilienverbands IVD jüngst erklärte. Zu ähnlichen Ergebnissen kam die Researchabteilung der Deutschen Bank in einer Studie von Ende Januar. „Das Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen und Hauspreisen zu Mieten liegt derzeit zehn Prozent unter den jeweils langfristigen Durchschnittswerten“, so die Analysten. ANGST VOR EINER PREISBLASE IST UNBEGRÜNDET Auch im Lichte der Teuerungsrate der vergangenen Jahre und vor allem im internationalen Vergleich sieht der jüngste Preisanstieg weit weniger dramatisch aus. Nach Berechnungen der Industrieländerorganisation OECD haben die realen – also inflationsbereinigten – Immobilienpreise in Deutschland noch immer nicht wieder das Niveau von Mitte der 90er-Jahre erreicht und liegen selbst unter den Preisen, die Ende der 70er-Jahre gezahlt werden mussten. „Stabil und kaum besorgniserregend“ sei daher die Situation am Immobilienmarkt, urteilten die Forscher des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung in einer großen Studie zur Preis- und Mietentwicklung. Und selbst die für ihre kritische Haltung bekannte Bundesbank sorgt sich kaum. „Ist das nun eine Preisblase? Für Deutschland als Ganzes lautet die Antwort: nein“, erklärte ihr Vorstandsmitglied Andreas Dombret Ende Januar in einer Rede. Der Anstieg der Preise spiegle eher einen Aufholprozess nach einer jahrelangen, schwachen Entwicklung wider. Doch wie geht man den Immobilienkauf am besten an? Kluge Käufer und Bauherren nähern sich dem Thema von der Risikoseite. Wichtige Fragen sind: Wie sicher ist mein Arbeitsplatz und wie wahrscheinlich – sei es aus beruflichen oder privaten Gründen – nochmals umziehen zu müssen? Denn der Verkauf einer noch nicht abbezahlten Wohnung ist mit finanziellen Risiken verbunden, vor allem in eher ländlichen Regionen mit geringem Zuzug. Nebenkosten von derzeit bis zu 15 Prozent der Kaufpreise belasten die Wirtschaftlichkeitsrechnung zusätzlich. In einem zweiten Schritt können potenzielle Käufer ermitteln, wie hoch die monatliche Kreditrate sein darf. Verbraucherschützer und Banken raten je nach Risikoneigung dazu, nicht mehr als 40 oder maximal 50 Prozent des Nettoeinkommens anzusetzen, welches auch in Krisenzeiten zur Verfügung steht – und zu berücksichtigen, dass auch für das Eigenheim Nebenkosten wie Hausgeld, Versicherung, Steuern anfallen und vor allem Rücklagen für Instandhaltungen und Renovierungen gebildet werden müssen. Daraus ergibt sich ein monatliches Budget für Zins und Tilgung und daraus – in Verbindung mit dem angesparten Eigenkapital von idealerweise mindestens 20 Prozent der geplanten Kaufsumme – der realistische Preisrahmen für einen Immobilienerwerb einschließlich Nebenkosten und vor allem Einrichtung. Quelle: capital.de, 26. Mai 2015, Christian Kirchner
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