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2011/04/27
Die große Häuserzählung

Mit dem Zensus 2011 wird auch der komplette Gebäudebestand erfasst. Für die Immobilienbranche ist die Inventur wertvoll - bedeutet aber zunächst viel Arbeit. Von Karsten Röbisch

Deutschland wird neu katalogisiert. Vom 9. Mai an startet der sogenannte Zensus. Es ist eine aufwendige Volksbefragung, bei der rund zehn Prozent der Deutschen erfasst werden. Der Erhebungsbogen enthält mehr als 40 Fragen, beispielsweise zum Alter, zum Bildungsstand, zur Herkunft oder dem Beruf des Interviewten.

Die Inventur geht jedoch über das Bevölkerungsprofil hinaus. Mit dem Zensus wird auch der gesamte Gebäudebestand archiviert. Dazu werden alle rund 17,5 Millionen Immobilienbesitzer angeschrieben. Die Statistiker wollen etwa wissen, wie alt und groß ein Gebäude ist, wie viele Wohnungen sich darin befinden und welche Heizungsart es nutzt. Zusammen mit den Haushaltsbefragungen, die auch Angaben zur Wohnsituation umfassen, ergibt sich ein komplettes Bild über Struktur und Nutzer der Gebäude in allen Regionen Deutschlands.

Wertvolle Analyse

Für die Branche ist der Überblick sehr wertvoll. "Verlässliche Strukturdaten und Bestandszahlen sind eine wichtige Grundlage für infrastrukturpolitische und unternehmerische Entscheidungen", sagt Ulrich Löhlein, Leiter für Immobilienverwaltung beim Branchenverband IVD. Mit den frischen Zahlen können Investoren besser planen. Wo werden neue Wohnungen gebraucht, wo hingegen wird der Leerstand zunehmen? Wie viel Wohnraum beansprucht ein Haushalt heute, und welche Trends lassen sich daraus für die Zukunft ableiten? Ohne diese Daten drohen Fehlspekulationen: Überschätzen Investoren den künftigen Bedarf, führt das zu höherem Leerstand und sinkenden Mieten.

 

Womöglich deckt der aktuelle Zensus bereits Fehlannahmen auf. Schon seit einigen Jahren müssen Investoren und Stadtplaner nämlich mit völlig veraltetem Zahlenmaterial arbeiten. Die letzte Volkszählung in Westdeutschland datiert von 1987, in den neuen Bundesländern wurde die letzte Inventur gar 1981 durchgeführt. Zwar versuchen die Statistiker, die alten Daten fortzuschreiben, doch das führt oft zu Fehlern.

So ergab etwa der Zensus von 1987, dass der auf Basis der Daten von 1970 fortgeschriebene Immobilienbestand in Westdeutschland um eine Million Wohnungen zu hoch geschätzt wurde. Mehr Wohnungen, als es seinerzeit im Bundesland Schleswig-Holstein gab, flogen damit kurzerhand aus der Statistik. Und in den vergangenen zwei Jahrzehnten dürften die Unwägbarkeiten noch zugenommen haben. Denn die Wiedervereinigung und die damit verbundene Binnenwanderung hat die Nachfrage- und Angebotssituation auf dem Immobilienmarkt stark verändert.

Was bei der bundesweiten Inventur zu beachten ist

So wertvoll die aktuelle Bestandsaufnahme für die Immobilienbranche auch ist, für die Hausbesitzer bedeutet der Zensus viel Arbeit. "Für jedes Gebäude ist ein Fragebogen mit sechs Fragen auszufüllen, für jede Wohnung kommen neun Fragen hinzu", sagt Löhnlein. Die Statistikämter werden die ersten Fragebögen schon eine Woche vor dem 9. Mai versenden.

Adressaten sind in erster Linie die Besitzer, bei Eigentumswohnungen können aber auch die Hausverwaltungen angeschrieben werden. Löhnlein empfiehlt ihnen, sich schon jetzt gut vorzubereiten:"Verwalter sind laut Gesetz zwar nur eingeschränkt auskunftspflichtig, da sie aber oft die Einzigen sind, die über die benötigten Informationen verfügen, werden viele Eigentümer die Hilfe ihrer Verwalter in Anspruch nehmen müssen." Die Unternehmen sollten mit den Besitzern daher ein Sonderentgelt für die Bearbeitung der Fragebögen vereinbaren.

Alternativ zum Postweg können Immobilienbesitzer die Daten auch online ausfüllen. Große Bestandshalter haben zudem die Möglichkeit, elektronische Programme zu nutzen.

Quelle:capital.de, 14.04.2011
mehr... 2011/03/30
Neuer Run auf Betongeld

Immobilieninvestments sind gefragt: Vor allem Miethäuser in Großstädten gehören zu den Gewinnern der Finanzkrise. Doch nun geraten die Renditen unter Druck. Von Nikolaus von Raggamby

Deutsche Wohnimmobilien erleben eine unerwartete Renaissance. Nach Jahren der Stagnation zogen die Mieten ausgerechnet während der Finanzkrise an: Laut dem Forschungsinstitut Empirica kletterten sie allein im vergangenen Jahr um drei bis vier Prozent - Tendenz weiter steigend. Diesen Trend bestätigt auch André Adami vom Immobilienmarktforscher Bulwien Gesa: "Aufgrund steigender Löhne und einer höheren Arbeitsplatzsicherheit erhöht sich der Spielraum, einen höheren Mietzins zu zahlen." Gute wirtschaftliche Aussichten, ein hoher Beschäftigungsstand und eine niedrige Neubautätigkeit hätten vor allem in den Ballungszentren zu Angebotsengpässen geführt. Die Folge: 2011 ziehen die Mieten weiter an. Und das wirkt sich auch auf die Kaufpreise aus: "Wir rechnen 2011 mit durchschnittlichen Preissteigerungen von drei bis fünf Prozent", schätzt Wohnexperte Adami.

Quelle: boerseonline, 18.03.2011
© 2011 boerseonline

mehr... 2011/03/21
Immobilienfinanzierung - Inflationssorge treibt Baugeld

Immobilienbesitzer müssen sich langfristig auf steigende Hypothekenzinsen einstellen. Absichern können sie sich mit Forward-Darlehen. Von Nikolaus von Raggamby

Die Folgen der Katastrophe in Japan und die damit einhergehende Sorge um eine weltweite Beeinträchtigung der Konjunktur lassen eine Sorge um eine weltweite Beeinträchtigung der Konjunktur lassen eine baldige Zinserhöhung durch die Europäische Zentralbank (EZB) immer unwahrscheinlicher erscheinen. Für Immobilienbesitzer bedeutet das allerdings keine Entwarnung.

 

Sie müssen sich mittelfristig auf weiter steigende Hypothekenzinsen einrichten, sind sich die Experten einig. Der Grund: Selbst wenn die EZB die Leitzinsen auf dem historisch niedrigen Niveau von derzeit einem Prozent belassen sollte, heizen steigende Öl- und Verbraucherpreise die Inflationssorgen in der Euro-Zone weiter an. Die Inflation ist hier bereits auf den höchsten Stand seit Ende 2008 gestiegen. Im Februar lag sie bei durchschnittlich rund 2,4 Prozent. Das wirkt sich indirekt auch auf die Baugeldzinsen aus.

 

Konditionen für Baugeld steigen kontinuierlich

"Der Hypothekenzins orientiert sich nicht an Leitzinsvorgaben, die Refinanzierung erfolgt über Anleihen und Pfandbriefsätze. Da geht es um Sicherheit und Einschätzung von Inflationsüberlegungen", sagt Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung. Ein verlässlicherer Indikator für die Entwicklung der Baugeldzinsen als die Leitzinsen ist daher die Umlaufrendite. Diese gibt die durchschnittliche Rendite aller im Markt befindlichen inländischen festverzinslichen Wertpapiere mit bester Bonität an.

Zwar ist das Renditeniveau von zwei auf zuletzt rund drei Prozent gestiegen, das wachsende Inflationsrisiko dürfte allerdings zu einem weiteren Zinsanstieg bei festverzinslichen Wertpapieren führen.

Immobilieninteressenten sollten daher nicht auf neue Tiefstzinsen spekulieren, rät etwa Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Kreditvermittlers Dr. Klein. "Meist ist zu beobachten, dass die langfristigen Zinsen bereits im Vorfeld einer Leitzinserhöhung ansteigen", gibt auch Marco Bargel, Chefvolkswirt bei der Postbank, zu Bedenken. Aktuelle Zahlen bestätigen das: Neben der Umlaufrendite stiegen auch die Konditionen für Baugeld kontinuierlich. Für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung verlangen Banken nach Berechnungen der FMH-Finanzberatung derzeit im Schnitt 4,08 Prozent pro Jahr und damit 0,88 Prozentpunkte mehr als Ende August 2010.

Quelle:capital.de, 17.03.2011
    
 


 


  
mehr... 2011/03/14
Immobilien- der Klassiker der Altersvorsorge

Mehr als die Hälfte der Deutschen lebt in den eigenen vier Wänden. Als Geldanlage sind Immobilien aber nur in gefragten Lagen interessant.

Die Altersvorsorge, in der man jetzt schon wohnen kann – so werben Bausparkassen für den Kauf von Wohneigentum. Mehr als die Hälfte der Menschen in Deutschland lebt in den eigenen vier Wänden. Und die meisten Mieter hegen den Wunsch nach Eigentum.

Moderne Reihenhäuser- Hannover Kirchrode Foto: Spengler Wiescholek Ein modernes Reihenhaus in Hannover Kirchrode. Im eigenen Haus wohnt man zwar mietfrei, aber nicht umsonst

Die selbst genutzte Immobilie sollte allerdings nur bedingt als Geldanlage gesehen werden. Denn bei der Auswahl des Kaufobjekts geht es häufig um Emotionen. Deshalb ist längst nicht gesagt, dass der Wert der Immobilie steigen muss. Nach Angaben des IVD, des Branchenverbands der Makler und Immobilienberater, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen 2010 im Schnitt um 2,1 Prozent. Aber während Wohnraum in München, Stuttgart, Düsseldorf und Hamburg konstant stark nachgefragt und deshalb immer teurer wird, sacken die Immobilienwerte in Fortzugsgebieten ab – etwa in Teilen des Ruhrgebiets und in ländlichen Gebieten Ostdeutschlands.

Viele Häuslebauer lassen bei ihrer Renditeberechnung die Erwerbsnebenkosten außer Acht. Maklergebühr, Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer machen aber zusammen 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises aus. Um diesen Betrag muss der Immobilienwert also mindestens steigen, damit das Objekt mit Gewinn verkauft werden kann.

Im eigenen Haus wohnt man zwar mietfrei, aber nicht kostenlos: Nach 15 bis 20 Jahren muss erfahrungsgemäß der Heizkessel erneuert werden. Auch das Bad ist nach diesem Zeitraum wahrscheinlich renovierungsbedürftig. Bei der Mietwohnung übernimmt der Vermieter diese Investitionen. Außerdem entstehen dem Immobilienkäufer Opportunitätskosten. Damit sind die Zinsgewinne gemeint, die ihm entgehen, weil er sein Eigenkapital in das Haus gesteckt hat.

Trotzdem kann der Hauserwerb beim schnelleren Vermögensaufbau helfen. Denn der Immobilienkäufer ist gezwungen, den Kredit regelmäßig zu tilgen – wodurch sein Vermögen zunimmt. Der Mieter hingegen kann ohne gravierende Folgen seine Sparrate aussetzen. Der Vorsprung des Eigentümers beim Vermögensaufbau wächst, wenn die Zinsen relativ niedrig sind und der Wert der Immobilie steigt oder zumindest konstant bleibt.

Auch bei Immobilien, die vermietet werden sollen, ist die Lage ist der wichtigste Aspekt. „Investoren sollten das Objekt so aussuchen, als ob sie selbst einziehen wollten“, empfiehlt Udo Schindler, Vorstand der KSW Vermögensverwaltung, Nürnberg. Auf keinen Fall sollte man also eine Immobilie erwerben, ohne sie vorher gesehen zu haben.

Für eine Eigentumswohnung sollte der Preis die 20-fache Jahresnettomiete grundsätzlich nicht übersteigen. Wer über entsprechende Mittel verfügt, kauft besser ein Mehrparteienhaus. Der Einstandspreis und die Verwaltungskosten je Quadratmeter sind deutlich geringer – und der Anleger muss sich nicht mit einer Eigentümergemeinschaft auseinandersetzen.

Rendite/Risiko: Die Lage entscheidet darüber, ob der Wert einer Immobilie steigt. Verluste entstehen bei vermieteten Objekten, wenn diese längere Zeit leer stehen oder der Mieter nicht zahlt

Quelle: Welt-online, 11.03.2011/Jürgen Lutz

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