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2011/08/01
Grundsteuer steigt wie seit fast 20 Jahren nicht mehr

Fast jede drit­te grö­ße­re Ge­mein­de hat die Grund­steu­er B für 2011 er­höht. Das ist das Er­geb­nis einer Um­fra­ge des Deut­schen In­dus­trie- und Han­dels­kam­mer­tags (DIHK) unter allen deut­schen Städ­ten mit min­des­tens 50.000 Ein­woh­nern. Es sei die stärks­te Er­hö­hung seit 1992/1993, be­tont der DIHK. Die durch­schnitt­li­chen ge­wich­te­ten He­be­sät­ze stie­gen von 507 Punk­ten auf 517 Punk­te.

Hin­ter­grund der Um­fra­ge ist, dass Kom­mu­nen eine Grund­steu­er­er­hö­hung bis Ende Juni be­schlie­ßen müs­sen, damit sie rück­wir­kend zum Jah­res­an­fang in Kraft tre­ten kann. Vor allem in klei­ne­ren Ge­mein­den (50.000 bis 100.000 Ein­woh­ner) seien die He­be­sät­ze er­höht wor­den, zum Teil um bis zu 50 Punk­te, er­klärt der DIHK. Die Groß­städ­te ab 500.000 Ein­woh­nern hät­ten da­ge­gen in die­sem Jahr still­ge­hal­ten. Aus­nah­me ist Leip­zig, das dann aber mit einer Er­hö­hung des He­be­sat­zes um 30% von 500 auf 650 Punk­te gleich am stärks­ten zu­lang­te.

Wei­te­re Städ­te mit be­son­ders dras­ti­schen Er­hö­hun­gen der Grund­steu­er sind Kon­stanz (+26% von 310 Punk­ten auf 390 Punk­te), Iser­lohn (+21% von 400 Punk­ten auf 485 Punk­te), So­lin­gen (+20% von 490 Punk­ten auf 590 Punk­te), Neu­müns­ter (+20% von 375 Punk­ten auf 450 Punk­te), Stral­sund (+19% von 420 Punk­ten auf 500 Punk­te) und Le­ver­ku­sen (+18% von 500 Punk­ten auf 590 Punk­te). Vor allem in Nord­rhein-West­fa­len schlu­gen die Kom­mu­nen zu. Hier er­höh­te mit 36 von 78 fast jede zwei­te Stadt über 50.000 Ein­woh­nern die Grund­steu­er. Die Er­hö­hun­gen wür­den "nicht nur zu­las­ten selbst­nut­zen­der Ei­gen­tü­mer, son­dern auch zu­las­ten der Mie­ter, für die die Grund­steu­er im Re­gel­fall ein Be­stand­teil ihrer Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ist" gehen, kom­men­tiert Haus & Grund-Prä­si­dent Rolf Kornemann.

Quelle. Immobilienzeitung, 27.07.2011

mehr... 2011/06/22
Urteile, die Immobilienbesitzer kennen sollten

Immer wieder beeinflussen neue Urteile die rechtliche Position von Immobilienbesitzern. Capital hat die wichtigsten Urteile zusammengetragen. Von Marcus von Landenberg

1. Bei Baupfusch richtig mahnen!

Immobilienbesitzer, die bei Baupfusch Nachbesserungen von einem Handwerker einfordern wollen, müssen einige Fallstricke vermeiden. So genügt es nicht, eine Baufirma lediglich dazu aufzufordern, den Auftrag zur Nachbesserung innerhalb eines gesetzten Zeitraums anzunehmen. Grund: Laut einem Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart ist für eine erfolgreiche Mahnung nicht die Frist entscheidend, die man dem Handwerker zum Antworten und Annahme des Nachbesserungsauftrages stellt. Wichtig sei vielmehr, eine Frist hinsichtlich des Beginns der Ausbesserungsarbeiten zu setzen, so die Richter (Az.: 10 U 9/09). Zudem gilt: Bauherren, die einfach eine andere Baufirma mit den Nachbesserungen beauftragen, ohne die Antwort der ursprünglich ausführenden Firma abzuwarten, verlieren ihren Anspruch auf Schadensersatz.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Eigentümer eines Neubaus Risse und Löcher in der Abdichtung eines Flachdachs entdeckt, so dass die darunter liegende Holzkonstruktion angefault war. Daraufhin forderte der Bauherr den Handwerker auf, bis zu einem bestimmten Termin Bescheid zu geben, ob er für die Behebung des Mangels aufkommt, oder nicht. Problem: Die Antwort blieb aus. Also engagierte der Hausherr einen anderen Betrieb, anschließend wollt er dessen Kosten vom ersten Handwerker einklagen. Die Richter erteilten diesem Ansinnen jedoch im späteren Rechtsstreit eine Absage.

2. Besichtigungen am Samstag sind ok

Immobilienbesitzer, die in ihren Verträgen mit den Mietern vereinbart haben, dass Wohnungsbesichtigungen werktags möglich sind, können auch samstags zur Visite kommen. Das hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschieden (Az.: 24 U 242/08). Grund: Der Samstag ist ein Werktag. Damit ergebe sich das Besichtigungsrecht des Vermieters eindeutig aus den Regelungen im Mietvertrag, so die Richter. Damit sei auch das Recht der Mieter an der Unverletzlichkeit ihrer Wohnräume nicht unvertretbar eingeschränkt.

Im Streitfall wollte ein Immobilienbesitzer sein vermietetes Einfamilienhaus verkaufen. Da er unter der Woche beruflich ständig unterwegs sein musste, bat er seinen Mieter darum, samstags eine Besichtigung zwischen 11 und 12 Uhr durchführen zu dürfen. Dieser lehnte jedoch ab - obwohl im Mietvertrag vereinbart worden war, dass Besichtigungen an Werktagen bis 19 Uhr möglich sind. Die Richter urteilten daher, dass der Mieter den Samstagsbesuch dulden muss.

3. Eigenbedarf für Nichte geht in Ordnung

Die Kündigung einer Wohnung durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs ist seit Jahrzehnten ein Dauerstreitthema vor deutschen Gerichten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun die Rechte der Vermieter gestärkt. Die Richter hatten einen Fall zu entscheiden, in dem eine Frau den Mietern ihrer Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs kündigte. Grund: Sie benötigte die Wohnung für ihre Nichte, weil diese sich vertraglich dazu verpflichtet hatte, in die Eigentumswohnung einzuziehen und von dort aus die Versorgung ihrer Tante in der nahe gelegenen Seniorenresidenz zu übernehmen.

Nach Auffassung der Mieter gehörte die Nichte aber nicht zum Kreis der Familienangehörigen - eine Eigenbedarfskündigung sei also nicht gerechtfertigt. Der BGH sah das anders: Er entschied, dass Nichten und Neffen durchaus der privilegierten, sogenannten nahen Verwandtschaft zuzurechnen sind. Die Vermieterin habe daher ein berechtigtes Interesse daran gehabt, das bestehende Mietverhältnis zu Gunsten ihrer Nichte zu kündigen. Auf die Frage, ob überhaupt eine besondere persönliche Verbindung zwischen der Nichte und der Tante bestehe komme es gar nicht an, meinten die Richter. Allein die Tatsache, dass ein enges Verwandtschaftsverhältnis zu den Kindern der Geschwister bestehe, sei ausschlaggebend (Az.: VIII ZR 159/09).

4. Bundesgerichtshof erleichtert Mieterhöhung

In vielen Regionen Deutschlands steigt der Mietpreis pro Quadratmeter wieder (Capital 6/2011). Doch für Immobilienbesitzer kommt es noch besser: Denn zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) erleichtern künftig Mieterhöhungen. Denn Haus- und Wohnungseigentümer können jetzt auch Mietspiegel von vergleichbaren Nachbargemeinden zur Begründung einer Mieterhöhung verwenden. Außerdem ist es möglich, die Miete innerhalb einer bestimmten Bandbreite der sogenannten ortsüblichen Miete bis zum höchsten Wert anzupassen. Bisher konnten Vermieter zur Erstellung eines Mietspiegels nur das Gebiet der Gemeinde, in der die Mietwohnung liegt, heranziehen.

Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 16. Juni 2010 (Az.: VIII ZR 99/09) nun festgestellt, dass auch Mietspiegel, die für vergleichbare Nachbargemeinden erstellt wurden, eine sogenannte Indizwirkung für die Höhe der ortsüblichen Miete haben können. Vermieter dürfen sie demzufolge zur Begründung einer Mieterhöhung heranziehen. In einer weiteren Entscheidung beschäftigte sich der BGH mit der Bandbreite zwischen einem Mindest- und einem Maximalwert der ortsüblichen Miete. Hat ein Sachverständiger im Rahmen einer Mieterhöhung die ortsübliche Miete nicht auf den Cent genau ermittelt, sondern nur eine Bandbreite dargestellt, kann nach der Entscheidung des BGH vom 21. Oktober 2009 (Az.: VIII ZR 30/09) ein Gericht im Falle eines Rechtsstreits die Miete bis zum höchsten ermittelten Wert festlegen - und muss somit also nicht zwangsläufig vom Mittelwert ausgehen.

Quelle: capital.de, 22.06.2011

mehr... 2011/05/16
Mietrecht: Justizministerium stellt sich hinter Vermieter

Vermietern sollen künftig einige Steine auf dem Weg zur energetischen Sanierung aus dem Weg genommen werden. Ein entsprechender Gesetzesentwurf des Bundesjustizministeriums (BMJ) ist nun in der Ressortabstimmung, sagt ein Ministeriumssprecher. Klarheit wird darin u.a. in puncto Duldungspflicht geschaffen: Vorgesehen ist, dass Mieter energetische Maßnahmen grundsätzlich drei Monate lang dulden müssen und erst danach die Miete mindern dürfen. Zudem sollen Mieter eine energetische Sanierung künftig nicht mehr verzögern oder gar zu Fall bringen können, indem sie die zu erwartende Mieterhöhung als unzumutbare Härte anführen. An der Modernisierungsumlage von 11% soll sich künftig nichts ändern.

Um die Novellierung des Mietrechts wird in Berlin seit Monaten gerungen. Zwischenzeitlich sorgte ein im Herbst durchgesickertes Papier des BMJ für Verwirrung. Darin hieß es, dass energetische Maßnahmen nur dann geduldet werden müssen, wenn der Eigentümer dazu gesetzlich verpflichtet ist. Da es bislang keine Sanierungsverpflichtung gibt, gehe der Entwurf in diesem Punkt entweder ins Leere oder es seien künftig ordnungsrechtliche Verpflichtungen, z.B. über die Energieeinsparung 2012, zu erwarten, meinten Wohnungswirtschaftsverbände. Der BMJ-Sprecher wiegelt nun ab: Im Entwurf sei eine Duldungspflicht von drei Monaten vorgesehen. Einzige Ausnahme werden wohl - wie bislang auch schon - persönliche Härtefälle wie schwere Krankheiten bilden.

Wirtschaftliche Härtefälle aufgrund von Mieterhöhungen nach energetischen Sanierungsmaßnahmen hingegen sollen dem Gesetzesentwurf zufolge Baumaßnahmen künftig nicht mehr verzögern oder gar verhindern. Die Frage der Mieterhöhung solle später im Zuge des Mieterhöhungsverfahrens geklärt werden, so der BMJ-Sprecher.

Auch an anderer Stelle werden Vermieter im Entwurf besser gestellt: So ist vorgesehen, dass sie Mietern, die keine Kaution zahlen, leichter kündigen können. Mieter sollen bei langen Mietprozessen dazu verpflichtet werden, die währenddessen anfallende Miete zu hinterlegen. Zudem will das Justizministerium Voraussetzungen dafür schaffen, dass Räumungsurteile besser durchzusetzen sind.

Der Deutsche Mieterbund kritisierte den Entwurf. Klimaschutz dürfe nicht allein "auf dem Rücken und auf Kosten der Mieter" durchgesetzt werden, heißt es.

 Quelle: Immobilienzeitung 16.05.2011

mehr... 2011/05/04
Preise für Wohnimmobilien steigen 2011 um 3% bis 4%

Die Ausgangslage für einen Anstieg der Hauspreise in diesem Jahr ist laut einer Studie der DZ Bank so günstig wie schon lange nicht mehr. Vor dem Hintergrund des Wirtschaftswachstums, der sinkenden Zahl an Arbeitslosen, den niedrigen Zinsen und einem überschaubaren Neubauvolumen prognostiziert eine Studie für dieses Jahr bei Wohnimmobilien Preissteigerungen von 3% bis 4%.
Damit steht Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern gut da: Von zum Teil kräftig sinkenden Preisen ist laut DZ Bank Research in den USA (-2% bis -4%), Großbritannien (-2% bis -3%), Spanien (-6% bis -7%) und Irland (-10% bis -12%) auszugehen. Dass die Preissteigerungen hierzulande nicht noch deutlicher ausfallen, hänge mit der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung der vergangenen Jahre zusammen, heißt es in der Studie. Die Bevölkerungszahl gehe zurück, und viele Menschen ziehe es von strukturschwachen in wirtschaftlich stärkere Regionen. So stünden Märkten mit hohen Preisen und knappem Angebot auch immer schwache Märkte mit geringer Nachfrage und niedrigem Preisen gegenüber. Zudem verhinderten die gemessen an den Kaufpreisen vergleichsweise günstigen Wohnungsmieten und die aktuell steigenden Zinsen einen stärkeren Preisanstieg.

 

Quelle: Immobilienzeitung, 03.05.2011

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